Этапы проведения независимой оценки недвижимости вместе с участком

Что такое независимая оценка домаБольше всего в течение года регистрируется сделок по продаже и аренде недвижимости городского и загородного типа. Кроме продажи, осуществляются такие операции, как оформление наследства или внесение взноса в уставный фонд.

Изначально может быть непонятно что такое независимая оценка дома, но 5 шагов оценки, с земельным участком описанные ниже могут внести ясность.

Кто допускается к оцениванию

Оценкой дома занимается независимый эксперт, имеющий лицензию для ведения такой деятельности, все оценочные компании входят в состав саморегулируемой организации СРО. У каждого оценщика должен быть полис страхования не меньше чем на 300.000 рублей.

Собственник может выбрать эксперта по своему усмотрению с учетом стоимости его услуг, репутации и других параметров.

Важно! При выдаче ссуды для ипотеки кредитное учреждение самостоятельно выбирает оценочную компанию. В этом случае отчет оформляется по банковским требованиям, поэтому чаще всего документ не дорабатывается и не переоформляется.

Стоимость оценки дома формируется в зависимости от многих факторов и в первую очередь обращается внимание на:

  • цель проведения оценочной процедуры;
  • срок, за который необходимо выполнить оценку;
  • расположение оценочного объекта.

Чтобы узнать точно стоимость, нужно задавать прямой вопрос оценщику с подробным объяснением поставленной задачи.

Когда нужна оценка дома

  • Оформление наследства

В таких случаях оценка проводится для вычисления нотариальной и государственной пошлины, земельного налога, а также для разрешения имущественного спора при наличии нескольких наследников. Для оценивания понадобится документы о праве собственности, реальном статусе дома, данные из БТИ, акты о возможном обременении, а также паспорт владельца.

При отходе в наследство земельного участка вместе с домом, его тоже понадобится оценивать, в том числе, и для этого необходимо предоставить данные геодезии, документы о коммуникациях и статусе земли, карту участка.

Важно! Процедура оформления наследства дачного дома для суда имеет некоторые отличия, потому что дачам присваивается другой правовой статус, который не похож на жилую недвижимость. Дачный участок считается полноценным комплексом с домом, дополнительными строениями и участком.

  • Покупка или продажа дома

При заключении сделки оценка дома проводится в период переговоров, после совместного выбора оценщика обеими сторонами. В некоторых случаях оценка необходима, чтобы подтвердить факт продажи для третьих лиц в виде акционеров, налоговой службы или других организаций.

Независимая оценка является доказательством правильности начисления налоговой сумы, поэтому если возникают какие-то вопросы при покупке, оценочный отчет является важным аргументом. При выборе оценщика его репутация должна устраивать обе стороны, оплата услуг указывается в договоре до проведения процедуры.

  • Оценка для органов опеки

В данной ситуации оценка проводится, если владельцем квадратных метров является ребёнок младше 18 лет или недееспособная личность. В такой ситуации продажа жилья невозможна без согласия опекунского совета. Такая организация не дает ущемлять права и соблюдает интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц.

Оценка для получения разрешения от органов опеки проводится в таких случаях:

  • Оплата услуг указывается в договоре до проведения процедурысдача в аренду жилплощади или её продажа;
  • оформление дома, как залогового имущества;
  • раздел имущества;
  • получение доли наследства;
  • любые другие операции затрагивающие права опекаемых лиц.

Документы для оценки готовятся в такой комплектации: паспорт человека, заказывающего оценку, документ, подтверждающий право собственности, техпаспорт.

Важно! Начиная с 2005 года, согласие опекающих органов требуется только для лиц, которые являются совладельцами дома или земли. Без такого согласия суд может оспорить сделку и предъявить обвинение за предоставление не правдивых данных.

  • Страхование жилплощади

По законам Российской Федерации завышение стоимости недвижимости в соотношении с рыночной ценой может стать поводом для прерывания договора о страховании. Если сумма, наоборот занижена, возмещается при страховом случае частичная выплата, учитывая рыночную стоимость в соотношение с реальной ценой.

Чтобы не возникало спорных ситуаций, перед страхованием проводится независимая оценка.

Следует понимать, что страховая выплата приравнивается к цене строительства дома с такими же параметрами, и сумма будет отличаться от реальной стоимости на рынке недвижимости. Причина здесь кроется в цене земельного участка, поэтому есть смысл не брать его в расчёт при страховании.

  • Для внесения имущественного вклада

Правильно проведенная оценка такого взноса помогает точно высчитать налог и затраты. Решение внести дом в уставной капитал обязывает провести правильное его оценивание.

Такой вклад может быть осуществлен только при согласии всех учредителей и сумма не должна превышать оценочную стоимость. Процедура, в соответствии с законом, подразумевает инвестирование, а не реализацию имущества.

  • Раздел жилплощади

Оценка необходима во время развода или при других спорах, которые требуют выплаты компенсации при отказе одной стороны от прав на имущество. Для определения необходимой суммы компенсации требуется независимый оценщик, который определяет стоимость дома и земельного участка.

Чаще всего такой акт важен для нотариуса, чтобы процедура была проведена правильно, и требуется она не только при разводе, но и при выходе одного из собственников из доли или при её продаже, а также во время ликвидации конкретного предприятия.

  • При оформлении залога

При необходимости взять большую сумму кредита, она может быть не больше 80% от стоимости залогового имущества. В таком случае обязательно организовывать оценку. Оценивание может проводить только компания, которую аттестуют банк, предоставляя выбор среди нескольких оценщиков.

Методы оценивания загородного дома

Сама процедура оценки состоит из нескольких этапов, и проводятся она по одной из представленных методик:

  1. Аналоговый метод заключается в сравнительном анализе цен на похожие сделки на протяжении последнего года. После изучения ситуации выставляется цена оцениваемого объекта.
  2. Затратная методика осуществляется при помощи оценки всех затрат вложенных в ремонтные и строительные работы. Такая экспертиза помогает установить стоимость коттеджа за городом.
  3. Доходный метод применим для квартир городского типа, и в этом случае стоимость формируется после определения доходности инвестиций в предполагаемую недвижимость.

Критерии оценки любой недвижимости состоят из таких пунктов:

  • расположение дома в соотношении с инфраструктурой;
  • состояние дома и всех коммуникаций жилплощади, год её постройки, площадь и количество этажей;
  • наличие судебных исков и обременений.

Важно! В случае, если недвижимость была приобретена в кредит и вся стоимость еще не выплачена, владельцу необходимо избавиться от обременения и заказать выписку из EГPН. Акт действителен полгода, а в случае покупки участка вместе с домом требуется оценить и землю.

5 шагов оценки имущества с земельным участком

Для того чтобы заказать и получить акт оценки своего дома, необходимо пройти несколько этапов.

  1. Для оценивания понадобится документы о праве собственностиВыбор оценочной компании
    Выбранное агентство должно быть в составе СРО, в этом случае нужно проверить наличие страховки результатов работы компании. В случае необходимости страхования дома или оформления его под залог, нужно убедиться в имеющейся аккредитации банка, иначе результаты могут быть отвергнуты.
  2. Подготовка к встрече с экспертами
    Прежде чем приедут специалисты, в доме нужно навести порядок и доделать необходимые мелкие ремонтные работы, если они есть. При наличии чердака и подвала к ним нужно освободить дорогу и также убрать в этих помещениях. Визуально жильё должно оставлять хорошее впечатление и не давать повода занижать цену.
  3. Определение стоимости в зависимости от расположения
    Каждый город состоит из престижных и спальных районов, в зависимости от того в каком из них находится недвижимость, цена может отличаться, также на это влияет развитость инфраструктуры, наличие общественного транспорта и экологические условия местности. Если дом находится в очень далекой деревне, он будет стоить намного дешевле, чем коттедж в современном посёлке. Обычно эксперт уже может представить примерную стоимость оцениваемой недвижимости, даже не будучи на участке.
  4. Стоимость земли и жилого помещения

Оценка участка проводится в соответствии с несколькими данными:

  • в первую очередь обращают внимание на его размер;
  • далее оценивается форма;
  • структура рельефа важна и здесь смотрят, насколько ровная поверхность и есть ли грунтовые  воды;
  • качество проезжей дороги рядом с участком;
  • какие постройки соседствуют с предполагаемой местностью;
  • наличие коммуникаций.

После оценки земельного участка смотрят на наличие технических построек и их состояния. Если есть какие-либо строения, стоимость их вычисляется согласно сумме затрат на строительство.

Когда приходит очередь оценивать дом, смотрят на его общую площадь и в этом случае не учитывается веранда, подвал и гараж, считаясь нежилыми

При определении стоимости жилого дома обращают внимание на количество комнат, общую площадь, на прочность самой постройки и высоту потолков, также во внимание берётся наличие ремонта и его свежесть.

      5. Итоговая стоимость

Оценочная стоимость составляется из итогов по оценке земли, дополнительных строений и самого дома. Отчет об оценке дома состоит из прошитых и пронумерованных страниц, которых обычно не больше 30, а также он заверен подписью эксперта, выполнившего оценку и мокрой печатью. В отчете содержится информация о заказчике, методике, с помощью которой проводилось исследование, об анализе и оценочном объекте.

Компании, предоставляющие услуги оценки

В России много организаций, предоставляющих независимую оценку недвижимости, каждая из них имеет свой рейтинг и множество отзывов. Любой соискатель может найти информацию, которая дает понимание к какой из компаний можно обратиться за услугами.

  • Гранд-реал – это компания по оценке, которая работает 13 лет, имеет опыт по оцениванию любой недвижимости. Это компания входит в число СРО, имеет страховку своей деятельности.
  • Компания Профсервис проводит оценку по всей России и работает со всеми видами недвижимости. 15 лет работы фирмы дают возможность качественно оказывать свои услуги и соблюдать установленные сроки. У этой организации есть аккредитация Сбербанка, оценка здесь проводится согласно всем законодательным и правовым нормам. Любой интересующий вопрос можно уточнить по телефону или на сайте.
  • Компания Новые горизонты начала свою работу в 2010 году и оценивает недвижимость согласно законодательству. Кроме оценочных работ организация может проводить экспертизу и консалтинг. «Новые горизонты» гарантирует получение отчета в течение 2 суток после подписания договора. Оперативное решение вопросов говорит о профессионализме сотрудников.
  • Вега проводит экспертную оценку всех видов деятельности, и различной недвижимости, также эта компания находится в составе СРО. Все действия застрахованы, а сотрудники высокопрофессиональные и имеют соответствующее образование.
  • Реал-А.К. существует на рынке 15 лет, и 12 из них проводит оценку услуг любого вида. К тому же сотрудники занимаются оцениванием коттеджей, садовых домов, дачных построек и таунхаусов. В штате фирмы работают оценщики всех профилей, и действует они в соответствии с законом.

Виталий Белов/ автор статьи
Меня зову Виталий Белов и я автор этого сайта, мне 40 лет и я профессионально занимаюсь бизнесом более 15 лет. На моем счету много направлений, в которых я смог попробовать себя. В самом начале пути я открыл свое ИП по ремонту компьютерной техники, а после и свой магазин по продаже ноутбуков, ПК и комплектующих, сейчас это инвестиции в стартапы. Запустил сайт и делюсь опытом с читателями, если вам было полезно или есть опыт, жду ваших комментариев! Желаю вам прибыльного бизнеса!
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все о бизнесе и сервисах для предпринимателей
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: